近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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